开盘流程
一、圈地:就是开发商在政府手里通过行政划拨或者竞标购买拿到土地的使用权。
二、奠基(挖坑)。
三、盖楼。
四、封顶:就是楼的立面基本出来了,一栋楼已经形成了。
楼盘是否开盘与商品房建设进度关系不大,为了尽快回笼资金,大部分正规商品房项目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必须的五证,其中的商品房预售许可证是最后一个,也是开盘必须要有的.拿到商品房预售许可证,他们已经具备开盘条件,具体开盘日期由开发商决定,。开发商要想卖楼,必须在相关部门发放销售证之后才能卖。所以,开盘,肯定是拿到销售证之后的事儿。当然,这里面涉及到一些穿空中的手段,比如发放VIP卡,其实就是在开盘之前小订了等等;也有个别基于销售策略销售节奏的考虑,推迟开盘日期的。
必要条件
定价策略
定价简介
没有卖不出去的房子,只有卖不出去的房价。
“在其他行业,用成本法来定价的企业很多,但房地产与其他产品不一样。”北京理工大学博士生导师韩伯棠教授表示,“比如做鞋,定价没有定准可以再定价,房地产就不一样,消费者对地产项目的认知和楼盘的定价紧密相连。价格体系一旦出来,消费者对项目的认知也基本确定,定错了价钱,以后就很难通过重新定价翻身了。”正因为这样,房地产项目的定价策略,是整个房地产营销的重中之重,也是开发商不到开盘最后一刻也不肯轻易透露的“高度机密”。“价格策略其实也是企业和消费者之间的一场心理战。如果消费者买楼后,感到房子的价值大于定价,那么楼盘就获得了很大的成功;反之,消费者肯定感到不满意。”一位曾在知名楼盘任职、多次成功使用价格策略的职业经理人如是说。
大折扣
2003年,华南板块某楼盘新一期单位开盘,选择“所有单位半价销售”的策略。当时,该楼盘周边的竞争性产品很多,消息一出,马上引起市场轰动,加上该楼盘当时的定价确实比周边的楼盘要低一些,因此销售情况不错。
专业人语一般来说,市场上很少见到低于9折的大幅度折扣,“内部认购期间,最高可获7 折优惠”、“一口价单位最高8折”等煽动性的语言,往往很吸引眼球。另一方面,这样的价格策略,也很容易给消费者带来心理上的满足感,认为捡到了大便宜,对销售往往有所促进。不过,这样的策略不是所有的楼盘都适用,如豪宅楼盘的买家群对此就不一定“感冒”。
高价开盘
有的楼盘在开盘之初,不跟随周边市场的价格,以较高售价推出市场。如去珠江新城某楼盘开盘时号称要以2万元/平方米的定价进行销售,而当时周边楼盘的定价不到1.5万元/平方米。